นิติกรรม หมายความว่า การใดๆอันทำโดยชอบด้วยกฎหมายและด้วยใจสมัคร มุ่งโดยตรงต่อการผูกนิติสัมพันธ์ขึ้นระหว่างบุคคล เพื่อจะก่อ เปลี่ยนแปลง โอน สงวนหรือระงับซึ่งสิทธิ
ลักษณะสำคัญของนิติกรรม มีดังนี้
1. เป็นการกระทำของบุคคลโดยมีการแสดงเจตนา
2. ต้องเป็นการกระทำที่ชอบด้วยกฎหมาย
3.ต้องเป็นการกระทำด้วยใจสมัคร
4. ต้องเป็นการกระทำที่มุ่งโดยตรงที่จะให้เกิดผลในทางกฎหมายขึ้นระหว่างบุคคล
5. ก่อให้เกิดความเคลื่อนไหวในสิทธิ
แบบของนิติกรรมที่กฎหมายกำหนดไว้ แยกได้เป็น 4 แบบดังนี้
1. แบบที่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เช่นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ สัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ สัญญาแลกเปลี่ยน ให้ จำนอง เป็นต้น
2. แบบที่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เช่น การจดทะเบียนห้างหุ้นส่วน บริษัทจำกัด จดทะเบียนสถานะของบุคคล ได้แก่ การเกิด การตาย การสมรส การหย่า การรับรองบุตร การรับบุตรบุญธรรม
3. แบบที่ต้องทำเป็นหนังสือต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เช่น การทำพินัยกรรมแบบเอกสารฝ่ายเมืองหรือแบบลับ
4. แบบที่ต้องทำเป็นหนังสือ เช่น สัญญาเช่าซื้อ หรือทำพินัยกรรมแบบธรรมดา เป็นต้น
ความหมายของสัญญา
สัญญา เป็นนิติกรรมที่เกิดขึ้นจากการตกลงกันระหว่างบุคคลตั้งแต่ 2 คนขึ้นไป ทำให้เกิดมีความเป็นเจ้าหนี้และลูกหนี้ มีหน้าที่ต่อกัน ส่วนการปฏิบัติต่อกันอย่างไรก็ขึ้นอยู่กับว่าเป็นสัญญาอะไร
สัญญาประกอบด้วยสาระสำคัญ 3 ประการดังนี้
1. ต้องมีบุคคลตั้งแต่ 2 คนขึ้นไป
2. ต้องมีเจตนาต้องตรงกัน
3. ต้องมีวัตถุประสงค์ในการทำสัญญา
ประเภทของสัญญา
นิติกรรม หมายความว่า การใดๆอันทำโดยชอบด้วยกฎหมายและด้วยใจสมัคร มุ่งโดยตรงต่อการผูกนิติสัมพันธ์ขึ้นระหว่างบุคคล เพื่อจะก่อ เปลี่ยนแปลง โอน สงวนหรือระงับซึ่งสิทธิ
ลักษณะสำคัญของนิติกรรม มีดังนี้
1. เป็นการกระทำของบุคคลโดยมีการแสดงเจตนา
2. ต้องเป็นการกระทำที่ชอบด้วยกฎหมาย
3.ต้องเป็นการกระทำด้วยใจสมัคร
4. ต้องเป็นการกระทำที่มุ่งโดยตรงที่จะให้เกิดผลในทางกฎหมายขึ้นระหว่างบุคคล
5. ก่อให้เกิดความเคลื่อนไหวในสิทธิ
แบบของนิติกรรมที่กฎหมายกำหนดไว้ แยกได้เป็น 4 แบบดังนี้
1. แบบที่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เช่นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ สัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ สัญญาแลกเปลี่ยน ให้ จำนอง เป็นต้น
2. แบบที่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เช่น การจดทะเบียนห้างหุ้นส่วน บริษัทจำกัด จดทะเบียนสถานะของบุคคล ได้แก่ การเกิด การตาย การสมรส การหย่า การรับรองบุตร การรับบุตรบุญธรรม
3. แบบที่ต้องทำเป็นหนังสือต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เช่น การทำพินัยกรรมแบบเอกสารฝ่ายเมืองหรือแบบลับ
4. แบบที่ต้องทำเป็นหนังสือ เช่น สัญญาเช่าซื้อ หรือทำพินัยกรรมแบบธรรมดา เป็นต้น
ความหมายของสัญญา
สัญญา เป็นนิติกรรมที่เกิดขึ้นจากการตกลงกันระหว่างบุคคลตั้งแต่ 2 คนขึ้นไป ทำให้เกิดมีความเป็นเจ้าหนี้และลูกหนี้ มีหน้าที่ต่อกัน ส่วนการปฏิบัติต่อกันอย่างไรก็ขึ้นอยู่กับว่าเป็นสัญญาอะไร
สัญญาประกอบด้วยสาระสำคัญ 3 ประการดังนี้
1. ต้องมีบุคคลตั้งแต่ 2 คนขึ้นไป
2. ต้องมีเจตนาต้องตรงกัน
3. ต้องมีวัตถุประสงค์ในการทำสัญญา
ประเภทของสัญญา
1. สัญญาต่างตอบแทนกับสัญญาไม่ต่างตอบแทน
สัญญาต่างตอบแทน ได้แก่ สัญญาที่ทำให้คู่สัญญาต่างเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ซึ่งกันและกัน กล่าวคือ คู่สัญญาต่างมีหนี้หรือหน้าที่จะต้องชำระหนี้ให้แก่กันเป็นการตอบแทน เช่นสัญญาซื้อขาย สัญญาเช่าทรัพย์ เป็นต้น
สัญญาไม่ต่างตอบแทน ได้แก่ สัญญาที่ไม่ทำให้คู่สัญญาเป็นเจ้าหนี้ ลูกหนี้ซึ่งกันและกัน เป็นสัญญาที่ก่อหนี้ฝ่ายเดียว เช่นสัญญายืม
2. สัญญาประธานกับสัญญาอุปกรณ์
สัญญาประธาน หมายถึง สัญญาที่เกิดขึ้นและดำรงอยู่ได้โดยลำพัง ไม่ขึ้นอยู่กับสัญญาฝ่ายใด เช่น สัญญาซื้อขาย สัญญาเช่าทรัพย์ สัญญาเช่าซื้อ เป็นต้น
สัญญาอุปกรณ์ หมายถึง สัญญาที่ไม่สามารถเกิดขึ้นและดำรงอยู่ได้โดยลำพังตนเอง เช่น สัญญาค้ำประกัน สัญญาจำนอง สัญญาจำนำ เป็นต้น
สัญญาซื้อขายสัญญาซื้อขายเป็นเอกทัศสัญญาชนิดหนึ่ง ในชีวิตประจำวันมีการใช้กันมาก ทั้งซื้อขายตั้งแต่ของราคาไม่มากจนกระทั่งของราคาสูงๆ เช่น ที่ดิน บ้าน รถยนต์ เป็นต้น สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาที่ต้องนำหลักเกณฑ์ทั่วไปในการทำนิติกรรมมาใช้ ทั้งเรื่องการแสดงเจตนา วัตถุประสงค์ หรือแบบแห่งนิติกรรมมิฉะนั้นสัญญาอาจไม่สมบูร
ณ์
1. สัญญาต่างตอบแทนกับสัญญาไม่ต่างตอบแทน
สัญญาต่างตอบแทน ได้แก่ สัญญาที่ทำให้คู่สัญญาต่างเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ซึ่งกันและกัน กล่าวคือ คู่สัญญาต่างมีหนี้หรือหน้าที่จะต้องชำระหนี้ให้แก่กันเป็นการตอบแทน เช่นสัญญาซื้อขาย สัญญาเช่าทรัพย์ เป็นต้น
สัญญาไม่ต่างตอบแทน ได้แก่ สัญญาที่ไม่ทำให้คู่สัญญาเป็นเจ้าหนี้ ลูกหนี้ซึ่งกันและกัน เป็นสัญญาที่ก่อหนี้ฝ่ายเดียว เช่นสัญญายืม
2. สัญญาประธานกับสัญญาอุปกรณ์
สัญญาประธาน หมายถึง สัญญาที่เกิดขึ้นและดำรงอยู่ได้โดยลำพัง ไม่ขึ้นอยู่กับสัญญาฝ่ายใด เช่น สัญญาซื้อขาย สัญญาเช่าทรัพย์ สัญญาเช่าซื้อ เป็นต้น
สัญญาอุปกรณ์ หมายถึง สัญญาที่ไม่สามารถเกิดขึ้นและดำรงอยู่ได้โดยลำพังตนเอง เช่น สัญญาค้ำประกัน สัญญาจำนอง สัญญาจำนำ เป็นต้น
สัญญาซื้อขายสัญญาซื้อขายเป็นเอกทัศสัญญาชนิดหนึ่ง ในชีวิตประจำวันมีการใช้กันมาก ทั้งซื้อขายตั้งแต่ของราคาไม่มากจนกระทั่งของราคาสูงๆ เช่น ที่ดิน บ้าน รถยนต์ เป็นต้น สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาที่ต้องนำหลักเกณฑ์ทั่วไปในการทำนิติกรรมมาใช้ ทั้งเรื่องการแสดงเจตนา วัตถุประสงค์ หรือแบบแห่งนิติกรรมมิฉะนั้นสัญญาอาจไม่สมบูร
ณ์
ลักษณะสัญญาซื้อขาย
1. เป็นสัญญา 2 ฝ่ายมีผู้ซื้อและผู้ขาย
2.มีวัตถุประสงค์โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินและแลกเปลี่ยนกับเงินตรา
3.เป็นสัญญาต่างตอบแทน คือผู้ขายต้องโอนกรรมสิทธิ์และส่งมอบทรัพย์สิน ผู้ซื้อมีหน้าที่ชำระราคา
ประเภทของสัญญาซื้อขาย
สัญญาซื้อขายอาจแบ่งได้เป็นหลายประเภท ดังนี้
ลักษณะสัญญาซื้อขาย
1. เป็นสัญญา 2 ฝ่ายมีผู้ซื้อและผู้ขาย
2.มีวัตถุประสงค์โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินและแลกเปลี่ยนกับเงินตรา
3.เป็นสัญญาต่างตอบแทน คือผู้ขายต้องโอนกรรมสิทธิ์และส่งมอบทรัพย์สิน ผู้ซื้อมีหน้าที่ชำระราคา
ประเภทของสัญญาซื้อขาย
สัญญาซื้อขายอาจแบ่งได้เป็นหลายประเภท ดังนี้
1.สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
2. สัญญาจะซื้อจะขาย
3. สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข
4. สัญญาซื้อขายมีเงื่อนเวลา
5. คำมั่นจะซื้อจะขาย
สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด หรือสัญญาซื้อขายสำเร็จสมบูรณ์ คือ สัญญาซื้อขายที่คู่ สัญญาได้ทำการตกลงเกี่ยวกับการซื้อขายกันเรียบร้อยแล้วไม่มีเรื่องอะไรต้องตกลงกันอีก เช่น ซื้อเสื้อ 2 ตัว ราคาตัวละ 700 บาท เป็นต้น เมื่อคู่สัญญาตกลงกันเรียบร้อยแล้วไม่ต้องไปพิจารณากันว่า คู่สัญญาชำระราคากันหรือยังส่งมอบทรัพย์กันหรือยัง เพราะสิ่งเหล่านี้เป็นหนี้และสัญญาซื้อขาย เป็นสิ่งที่จะเกิดขึ้นภายหลังที่สัญญาเสร็จบริบูรณ์แล้ว
สัญญาจะซื้อจะขาย คือ สัญญาซื้อขายที่คู่สัญญาตกลงกันว่าจะไปทำสัญญาซื้อขายให้ถูกต้องตามแบบที่กฎหมายกำหนดไว้ในวันข้างหน้า เช่นตกลงซื้อขายที่ดินแปลงหนึ่งเนื้อที่ 10 ไร่ ราคาไร่ละ 2 ล้านบาท มีการวางมัดจำ 30เปอร์เซ็นต์ โดยคู่สัญญาจะไปทำสัญญาซื้อขายเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 60 วัน ดังนี้จะต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ก่อน
1.สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
2. สัญญาจะซื้อจะขาย
3. สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข
4. สัญญาซื้อขายมีเงื่อนเวลา
5. คำมั่นจะซื้อจะขาย
สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด หรือสัญญาซื้อขายสำเร็จสมบูรณ์ คือ สัญญาซื้อขายที่คู่ สัญญาได้ทำการตกลงเกี่ยวกับการซื้อขายกันเรียบร้อยแล้วไม่มีเรื่องอะไรต้องตกลงกันอีก เช่น ซื้อเสื้อ 2 ตัว ราคาตัวละ 700 บาท เป็นต้น เมื่อคู่สัญญาตกลงกันเรียบร้อยแล้วไม่ต้องไปพิจารณากันว่า คู่สัญญาชำระราคากันหรือยังส่งมอบทรัพย์กันหรือยัง เพราะสิ่งเหล่านี้เป็นหนี้และสัญญาซื้อขาย เป็นสิ่งที่จะเกิดขึ้นภายหลังที่สัญญาเสร็จบริบูรณ์แล้ว
สัญญาจะซื้อจะขาย คือ สัญญาซื้อขายที่คู่สัญญาตกลงกันว่าจะไปทำสัญญาซื้อขายให้ถูกต้องตามแบบที่กฎหมายกำหนดไว้ในวันข้างหน้า เช่นตกลงซื้อขายที่ดินแปลงหนึ่งเนื้อที่ 10 ไร่ ราคาไร่ละ 2 ล้านบาท มีการวางมัดจำ 30เปอร์เซ็นต์ โดยคู่สัญญาจะไปทำสัญญาซื้อขายเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 60 วัน ดังนี้จะต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ก่อน
สัญญาจะซื้อจะขายเกิดขี้นได้กับการซื้ออสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษเท่านั้น
สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข คือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ซึ่งคู่สัญญาได้ตกลงกันว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อจนกว่ายะเป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ เช่น ตกลงขายรถยนต์ให้คันหนึ่ง โดยกำหนดว่ากรรมสิทธิ์จะโอนไปยังผู้ซื้อเมื่อชำระราคาแล้ว เป็นต้น
สัญญาซื้อขายมีเงื่อนเวลา คือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดซึ่งคู่สัญญาได้ตกลงกันว่า กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อจนกว่าจะถึงเวลากำหนด เช่น ตกลงขายรถยนต์ให้หนึ่งคัน จะโอนกรรมสิทธ์ให้ภายใน 30 วันนับแต่วันชำระเงิน เป็นต้น
คำมั่นจะซื้อ คำมั่นจะขาย คือ คำมั่นที่คู่กรณีฝ่ายหนึ่งให้คำมั่นฝ่ายเดียวว่าจะซื้อจะขายทรัพย์สินอย่างใดให้ในราคาที่แน่นอน ซึ่งผู้ให้คำมั่นจะต้องผูกพันอยู่กับคำมั่นนั้นตลอดไปแต่เพียงฝ่ายเดียว เช่น
ตัวอย่างคำมั่นจะขาย “ ถ้าท่านประสงค์จะซื้อที่ดินโฉนดที่ 1122 เมื่อใดข้าพเจ้าขายให้ในราคาหนึ่งล้านบาทถ้วน ”
ตัวอย่างคำเสนอจะขาย “ ข้าพเจ้ามีความประสงค์จะขายที่ดินโฉนดที่ 1122 ในราคาหนึ่งล้านบาทถ้วน ”
ข้อสังเกต คำมั่นไม่ใช่สัญญาเพราะเป็นเรื่องเพียงนิติกรรมฝ่ายเดียว ซึ่งผู้ให้คำมั่นจะผูกพันปฏิบัติตามคำมั่นนั้นแต่เพียงฝ่ายเดียว
สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข คือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ซึ่งคู่สัญญาได้ตกลงกันว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อจนกว่ายะเป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ เช่น ตกลงขายรถยนต์ให้คันหนึ่ง โดยกำหนดว่ากรรมสิทธิ์จะโอนไปยังผู้ซื้อเมื่อชำระราคาแล้ว เป็นต้น
สัญญาซื้อขายมีเงื่อนเวลา คือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดซึ่งคู่สัญญาได้ตกลงกันว่า กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อจนกว่าจะถึงเวลากำหนด เช่น ตกลงขายรถยนต์ให้หนึ่งคัน จะโอนกรรมสิทธ์ให้ภายใน 30 วันนับแต่วันชำระเงิน เป็นต้น
คำมั่นจะซื้อ คำมั่นจะขาย คือ คำมั่นที่คู่กรณีฝ่ายหนึ่งให้คำมั่นฝ่ายเดียวว่าจะซื้อจะขายทรัพย์สินอย่างใดให้ในราคาที่แน่นอน ซึ่งผู้ให้คำมั่นจะต้องผูกพันอยู่กับคำมั่นนั้นตลอดไปแต่เพียงฝ่ายเดียว เช่น
ตัวอย่างคำมั่นจะขาย “ ถ้าท่านประสงค์จะซื้อที่ดินโฉนดที่ 1122 เมื่อใดข้าพเจ้าขายให้ในราคาหนึ่งล้านบาทถ้วน ”
ตัวอย่างคำเสนอจะขาย “ ข้าพเจ้ามีความประสงค์จะขายที่ดินโฉนดที่ 1122 ในราคาหนึ่งล้านบาทถ้วน ”
ข้อสังเกต คำมั่นไม่ใช่สัญญาเพราะเป็นเรื่องเพียงนิติกรรมฝ่ายเดียว ซึ่งผู้ให้คำมั่นจะผูกพันปฏิบัติตามคำมั่นนั้นแต่เพียงฝ่ายเดียว
แบบของสัญญาซื้อขาย
ตามปกติสัญญาซื้อขายไม่มีแบบ ดังนั้นคู่สัญญาจึงตกลงทำสัญญาซื้อขายกันได้โดยวาจา กริยา หรือทำเป็นหนังสือก็ได้ แต่มีทรัพย์สินบางอย่างที่กฎหมายกำหนดแบบของสัญญาซื้อขายไว้ ได้แก่ สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษคือให้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มิฉะนั้นการซื้อขายจะตกเป็นโมฆะ
สังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ได้แก่ เรือกำปั่น เรือที่มีระวางตั้งแต่ 6 ตันขึ้นไป แพที่อยู่อาศัย เรือยนต์ที่มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป และสัตว์พาหนะ
หลักฐานเป็นหนังสือ อาจเป็นจดหมาย บันทึกทำแจ้งความหรือเอกสารอื่นใดก็ได้ แต่ที่สำคัญจะต้องมีการลงลายมือชื่อฝ่ายที่จะต้องรับผิด
สัญญาซื้อขายทรัพย์สินที่ต้องทำตามแบบต้องจดทะเบียน มีดังนี้
๑. อสังหาริมทรัพย์ ได้แก่
ก. ที่ดิน
ข. ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร เช่น บ้าน ต้นไม้ยืนต้น ฯลฯ
ค. ทรัพย์ซึ่งประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน เช่น แร่ต่างๆ กรวด หิน ดิน ทราย ซึ่งเกิดขึ้นหรือมีอยู่ตามธรรมชาติในดินถือได้ว่าเป็นทรัพย์ที่ประกอบอันเดียวกับที่ดิน
ง. สิทธิ์ทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เช่น กรรมสิทธิ์ สิทธิจำนอง สิทธิอาศัย ภาระจำยอม ฯลฯ
อย่างไรก็ตาม หากมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะที่เป็นสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ต้องทำตามแบบ เช่น ซื้อบ้านเพื่อรื้อถอนออกไป หรือซื้อที่ดินที่ขุดออกมาเพื่อเอาไปถมที่ กรณีเหล่านี้ถือว่าเป็นการซื้อสังหาริมทรัพย์ที่มีผลสมบูรณ์ได้ แม้เพียงตกลงกันด้วยวาจา
๒. สังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ได้แก่
ก. เรือกลไฟ หรือเรือยนต์ที่ระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป
ข. แพ (floating house)
ค. สัตว์พาหนะ(ได้แก่ ช้าง ม้า โค กระบือ ลา ล่อ ที่ได้ทำตั๋วรูปพรรณตามกฎหมายแล้ว)
๓. สังหาริมทรัพย์ราคา 20,000 บาทขึ้นไป
สัญญาซื้อขายดังกล่าวจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อผู้ต้องรับผิด หรือได้มีการวางมัดจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จึงจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้
ตามปกติสัญญาซื้อขายไม่มีแบบ ดังนั้นคู่สัญญาจึงตกลงทำสัญญาซื้อขายกันได้โดยวาจา กริยา หรือทำเป็นหนังสือก็ได้ แต่มีทรัพย์สินบางอย่างที่กฎหมายกำหนดแบบของสัญญาซื้อขายไว้ ได้แก่ สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษคือให้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มิฉะนั้นการซื้อขายจะตกเป็นโมฆะ
สังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ได้แก่ เรือกำปั่น เรือที่มีระวางตั้งแต่ 6 ตันขึ้นไป แพที่อยู่อาศัย เรือยนต์ที่มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป และสัตว์พาหนะ
หลักฐานเป็นหนังสือ อาจเป็นจดหมาย บันทึกทำแจ้งความหรือเอกสารอื่นใดก็ได้ แต่ที่สำคัญจะต้องมีการลงลายมือชื่อฝ่ายที่จะต้องรับผิด
สัญญาซื้อขายทรัพย์สินที่ต้องทำตามแบบต้องจดทะเบียน มีดังนี้
๑. อสังหาริมทรัพย์ ได้แก่
ก. ที่ดิน
ข. ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร เช่น บ้าน ต้นไม้ยืนต้น ฯลฯ
ค. ทรัพย์ซึ่งประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน เช่น แร่ต่างๆ กรวด หิน ดิน ทราย ซึ่งเกิดขึ้นหรือมีอยู่ตามธรรมชาติในดินถือได้ว่าเป็นทรัพย์ที่ประกอบอันเดียวกับที่ดิน
ง. สิทธิ์ทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เช่น กรรมสิทธิ์ สิทธิจำนอง สิทธิอาศัย ภาระจำยอม ฯลฯ
อย่างไรก็ตาม หากมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะที่เป็นสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ต้องทำตามแบบ เช่น ซื้อบ้านเพื่อรื้อถอนออกไป หรือซื้อที่ดินที่ขุดออกมาเพื่อเอาไปถมที่ กรณีเหล่านี้ถือว่าเป็นการซื้อสังหาริมทรัพย์ที่มีผลสมบูรณ์ได้ แม้เพียงตกลงกันด้วยวาจา
๒. สังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ได้แก่
ก. เรือกลไฟ หรือเรือยนต์ที่ระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป
ข. แพ (floating house)
ค. สัตว์พาหนะ(ได้แก่ ช้าง ม้า โค กระบือ ลา ล่อ ที่ได้ทำตั๋วรูปพรรณตามกฎหมายแล้ว)
๓. สังหาริมทรัพย์ราคา 20,000 บาทขึ้นไป
สัญญาซื้อขายดังกล่าวจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อผู้ต้องรับผิด หรือได้มีการวางมัดจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จึงจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้
หน้าที่และความรับผิดชอบของผู้ขาย
๑. การส่งมอบทรัพย์สิน
๒. การรับผิดในความชำรุดบกพร่อง
๓. ความรับผิดชอบในการรอนสิทธิ
๑. การส่งมอบทรัพย์สิน
๒. การรับผิดในความชำรุดบกพร่อง
๓. ความรับผิดชอบในการรอนสิทธิ
ผลของคำมั่น
การให้คำมั่นจะซื้อหรือจะขายทรัพย์จะเกิดผลเป็นสัญญาซื้อขายต่อเมื่อ
๑. คู่กรณีฝ่ายหนึ่งได้แสดงเจตนาโดยแจ้งชัดว่าจะซื้อหรือขายทรัพย์นั้น
๒. การแสดงเจตนาดังกล่าวได้ไปถึงอีกฝ่ายแล้ว
คำมั่นที่ไม่ได้กำหนดระยะเวลาการตอบรับว่าจะให้สิ้นผลเมื่อไร ซึ่งตามหลักกฎหมายคำมั่นใดก็ตามเมื่อได้ให้คำมั่นไว้แล้ว ผู้ให้คำมั่นไม่อาจถอนคำมั่นนั้นได้ นอกจากคำมั่นจะไม่กำหนดเวลาและผู้ให้คำมั่นนั้นได้ทำตามข้อ ๒ นี้แล้ว
หน้าที่ของผู้ซื้อ
๑. คู่กรณีฝ่ายหนึ่งได้แสดงเจตนาโดยแจ้งชัดว่าจะซื้อหรือขายทรัพย์นั้น
๒. การแสดงเจตนาดังกล่าวได้ไปถึงอีกฝ่ายแล้ว
คำมั่นที่ไม่ได้กำหนดระยะเวลาการตอบรับว่าจะให้สิ้นผลเมื่อไร ซึ่งตามหลักกฎหมายคำมั่นใดก็ตามเมื่อได้ให้คำมั่นไว้แล้ว ผู้ให้คำมั่นไม่อาจถอนคำมั่นนั้นได้ นอกจากคำมั่นจะไม่กำหนดเวลาและผู้ให้คำมั่นนั้นได้ทำตามข้อ ๒ นี้แล้ว
หน้าที่ของผู้ซื้อ
ผู้ซื้อก็ต้องชำระราคาทันที เว้นแต่คู่สัญญาจะได้ตกลงกันเป็นประการอื่น
สัญญาซื้อขาย หรือ สัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์ โดยทั่วไปนิยามเรียกว่า “สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด” สัญญาซื้อขายจะมีลักษณะสำคัญดังนี้คือ
สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เป็นการซื้อขายที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเปลี่ยนมือหรือโอนมายังผู้ซื้อทันทีอย่างเด็ดขาด เมื่อการซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์
สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เป็นการซื้อขายที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเปลี่ยนมือหรือโอนมายังผู้ซื้อทันทีอย่างเด็ดขาด เมื่อการซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์
สัญญาจะซื้อจะขาย เป็นสัญญาจะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อในเวลาภายหน้า
คำมั่นว่าจะซื้อหรือจะขาย คำมั่นเป็นเพียงการแสดงเจตนาของบุคคลฝ่ายเดียว ไม่ว่าจะแสดงเจตนาจะขายหรือแสดงเจตนาจะซื้อก็ได้ เมื่ออีกฝ่ายหนึ่งตอบรับและมีความถูกต้องเข้าใจตรงกันสัญญาซื้อขายก็เกิดขึ้น
คำมั่นว่าจะซื้อหรือจะขาย คำมั่นเป็นเพียงการแสดงเจตนาของบุคคลฝ่ายเดียว ไม่ว่าจะแสดงเจตนาจะขายหรือแสดงเจตนาจะซื้อก็ได้ เมื่ออีกฝ่ายหนึ่งตอบรับและมีความถูกต้องเข้าใจตรงกันสัญญาซื้อขายก็เกิดขึ้น
การซื้อขายเฉพาะอย่าง
๑. การขายตามตัวอย่าง
ได้บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๐๓ ดังนี้
มาตรา ๕๐๓ วรรคแรกบัญญัติว่า “ในการขายตามตัวอย่างนั้น ผู้ขายจำต้องส่งมอบทรัพย์สินให้ตรงตามตัวอย่าง”
ลักษณะสำคัญของสัญญาขายตามตัวอย่างนั้น อยู่ที่ผู้ขายไม่มีทรัพย์สินที่จะขายให้ผู้ซื้อดูมีแต่ตัวอย่างให้ผู้ซื้อดูผู้ขายจึงต้องส่งมอบทรัพย์สินที่ขายตรงตามตัวอย่างที่ผู้ขายได้เสนอไว้แต่ต้นดังนั้น การขายตามตัวอย่างผู้ขายต้องให้โอกาสผู้ซื้อได้ตรวจดูทรัพย์สินที่ส่งมอบว่ามีลักษณะและคุณภาพเหมือนตัวอย่างหรือไม่ก่อนที่ผู้ซื้อจะรับมอบ และเมื่อผู้ซื้อรับมอบตามตัวอย่างแล้วกรรมสิทธิ์จึงจะโอนไปยังผู้ซื้อ ซึ่งต่างจากสัญญาซื้อขายทั่วไปที่กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อเมื่อได้ตกลงซื้อทรัพย์นั้นแล้ว
๒. การขายตามคำพรรณนา
๑. การขายตามตัวอย่าง
ได้บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๐๓ ดังนี้
มาตรา ๕๐๓ วรรคแรกบัญญัติว่า “ในการขายตามตัวอย่างนั้น ผู้ขายจำต้องส่งมอบทรัพย์สินให้ตรงตามตัวอย่าง”
ลักษณะสำคัญของสัญญาขายตามตัวอย่างนั้น อยู่ที่ผู้ขายไม่มีทรัพย์สินที่จะขายให้ผู้ซื้อดูมีแต่ตัวอย่างให้ผู้ซื้อดูผู้ขายจึงต้องส่งมอบทรัพย์สินที่ขายตรงตามตัวอย่างที่ผู้ขายได้เสนอไว้แต่ต้นดังนั้น การขายตามตัวอย่างผู้ขายต้องให้โอกาสผู้ซื้อได้ตรวจดูทรัพย์สินที่ส่งมอบว่ามีลักษณะและคุณภาพเหมือนตัวอย่างหรือไม่ก่อนที่ผู้ซื้อจะรับมอบ และเมื่อผู้ซื้อรับมอบตามตัวอย่างแล้วกรรมสิทธิ์จึงจะโอนไปยังผู้ซื้อ ซึ่งต่างจากสัญญาซื้อขายทั่วไปที่กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อเมื่อได้ตกลงซื้อทรัพย์นั้นแล้ว
๒. การขายตามคำพรรณนา
บัญญัติในมาตรา ๕๐๓ วรรค ๒ ดังนี้
มาตรา ๕๐๓ วรรค ๒ บัญญัติว่า “ในการขายตามคำพรรณนา ผู้ขายจำต้องส่งมอบทรัพย์สินให้ตรงคำพรรณนา”
การขายตามคำพรรณนาเป็นการซื้อขายที่ผู้ซื้อตกลงซื้อตามคำพรรณนาของผู้ขาย เนื่องจากผู้ซื้อไม่มีโอกาสเห็นหรือตรวจดูทรัพย์สินที่จะขายนั้น แต่ผู้ซื้อได้ตกลงซื้อโดยเชื่อคำพรรณนาถึงรูปพรรณนาสันฐานและคุณภาพของทรัพย์ซึ่งในบางครั้งผู้ซื้ออาจเห็นทรัพย์ที่ขายนั้นแต่ไม่มีโอกาสตรวจตราถึงคุณภาพได้
ผู้ขายมีหน้าที่ส่งมอบทรัพย์สินให้ตรงตามคำพรรณนา กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ส่งมอบยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อจนกว่าผู้ซื้อจะได้ตรวจดูว่าผู้ขายได้ส่งมอบทรัพย์สินนั้นตรงตามคำพรรณนาและผู้ซื้อได้รับมอบแล้ว
๓. การขายเผื่อชอบ
มาตรา ๕๐๕ บัญญัติว่า “อันว่าผู้ขายเผื่อชอบนั้นคือการซื้อขายกันโดยมีเงื่อนไขว่าให้ผู้ซื้อได้มีโอกาสตรวจดูทรัพย์สินก่อนรับซื้อ”
การขายเผื่อชอบ คือ การซื้อขายโดยมีเงื่อนไขว่าให้ผู้ซื้อได้มีโอกาสตรวจดูทรัพย์สินนั้นก่อนที่จะรับซื้อ ถ้าผู้ซื้อไม่พอใจในทรัพย์สินนั้นการซื้อขายก็ไม่เกิดขึ้น กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อจนกว่าผู้ซื้อจะตกลงซื้อทรัพย์สินนั้น การตกลงของผู้ซื้อนั้นอาจตกลงกันโดยตรงหรือโดยปริยายก็ได้ ปกติการซื้อขายทั่วไปคู่สัญญาตกลงซื้อขายก่อนค่อยรับของ แต่สัญญาขายเผื่อชอบผู้ขายจะส่งมอบให้ก่อนแล้วผู้ซื้อจะตกลงซื้อหรือไม่ก็แล้วแต่ความพอใจ สัญญาขายเผื่อชอบมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมายเมื่อใด กฎหมายได้บัญญัติไว้ในมาตรา ๕๐๘ ซึ่งบัญญัติว่า “เมื่อทรัพย์สินนั้นได้ส่งมอบแก่ผู้ซื้อเพื่อให้ตรวจดูแล้ว การซื้อขายย่อมเป็นอันสมบูรณ์ในกรณีต่อไปนี้คือ
(๑) ถ้าผู้ซื้อมิได้บอกกล่าวว่าไม่ยอมรับซื้อภายในเวลาที่กำหนดได้โดยสัญญาหรือโดยประเพณีหรือโดยคำบอกกล่าว หรือ
(๒) ถ้าผู้ซื้อไม่ส่งทรัพย์สินคืนภายในกำหนดเวลาดังกล่าวมานั้น หรือ
(๓) ถ้าผู้ซื้อใช้ราคาทรัพย์สินนั้นสิ้นเชิงหรือแต่บางส่วน หรือ
(๔) ถ้าผู้ซื้อจำหน่ายทรัพย์สินนั้น หรือทำประการอื่นอย่างใดอันเป็นปริยายว่ารับซื้อของนั้น”
๔. การขายทอดตลาด
ไม่มีคำอธิบายในกฎหมาย หากเป็นที่เข้าใจได้ว่าการขายทอดตลาด หมายถึง การที่ผู้ดำเนินการขายทอดตลาดนำทรัพย์สินออกมาให้สู้ราคากัน ผู้ใดให้ราคาสูงสุดจะเป็นผู้ที่ได้ซื้อทรัพย์สินอันนั้น การขายทอดตลาดจะต้องกระทำโดยเปิดเผยและเปิดโอกาสให้บุคคลทั่วไปเข้าประมูลสู้ราคากันได้ ถึงแม้ว่าจะมีผู้ประมูลเพียงคนเดียวก็ยังเป็นการขายทอดตลาดตามความหมายนี้
บุคคลที่เกี่ยวข้องในการขายทอดตลาดประกอบด้วยบุคคล ๔ ฝ่ายคือ
(๑) ผู้ขาย (เจ้าของทรัพย์)
(๒) ผู้ดำเนินการขายทอดตลาด (ผู้ทอดตลาด)
(๓) ผู้สู้ราคา
(๔) ผู้ซื้อ
การขายทอดตลาดกฎหมายได้บัญญัติไว้ในมาตรา ๕๐๙ ถึง มาตรา ๕๑๗ ดังนี้
มาตรา ๕๐๙ บัญญัติว่า “การขายทอดตลาดย่อมบริบูรณ์เมื่อผู้ทอดตลาดแสดงความตกลงด้วยเคาะไม้ หรือด้วยกิริยาอื่นอย่างใดอย่างหนึ่งตามจารีตประเพณีในการขายทอดตลาด ถ้ายังมิได้แสดงเช่นนั้นอยู่ตราบใด ท่านว่าผู้สู้ราคาจะถอนคำสู้ราคาของตนเสียก็ยังถอนได้”
การขายทอดตลาดมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมายต่อเมื่อผู้ขายทอดตลาดแสดงความตกลงด้วยการเคาะไม้ หรือแสดงกิริยาอย่างใดอย่างหนึ่งตามประเพณีในการขายทอดตลาดและก่อนที่ผู้ขายทอดตลาดจะทำการเคาะไม้ ผู้สู้ราคาถอนคำสู้ราคาของตนได้
มาตรา ๕๑๐ บัญญัติว่า “ผู้ซื้อในการขายทอดตลาดจะต้องทำตามคำโฆษณาบอกขายและตามความข้ออื่นๆ ซึ่งผู้ทอดตลาดได้แถลงก่อนเดิม การสู้ราคาทรัพย์สินเฉพาะรายไป”
ผู้ซื้อต้องทำตามโฆษณาบอกขายตามที่ผู้ทอดตลาดได้กำหนดไว้ในโฆษณา เช่น ตกลงว่าให้ผู้ซื้อต้องวางเงินมัดจำเท่าไร หรือการขนย้ายทรัพย์หรือการรับมอบทรัพย์จะเป็นเมื่อไร เป็นต้น
มาตรา ๕๑๑ บัญญัติว่า “ท่านห้ามมิให้ผู้ขายเข้าสู้ราคาเองหรือใช้ให้ผู้หนึ่งผู้ใด้เข้าสู้ราคาในการทอดตลาดซึ่งตนเป็นผู้อำนวยการเอง”
มาตรา ๕๑๒ บัญญัติว่า “ท่านห้ามมิให้ผู้ขายเข้าสู้ราคาเองหรือใช้ให้ผู้หนึ่งผู้ใดเข้าสู้ราคา เว้นแต่จะได้แถลงไว้โดยเฉพาะในคำโฆษณาบอกการทอดตลาดนั้นว่าผู้ขายถือสิทธิที่จะเข้าสู้ราคาด้วย”
กฎหมายห้ามเจ้าของทรัพย์หรือผู้ขายเข้าสู้ราคา เว้นแต่จะได้บอกไว้แต่แรกว่าตนจะเข้าสู้ราคาด้วย
มาตรา ๕๑๓ บัญญัติว่า “เมื่อใดผู้ทอดตลาดเห็นว่าราคาซึ่งมีผู้สู้สูงสุดนั้นยังไม่เพียงพอผู้ทอดตลาดอาจถอนทรัพย์สินออกจากการทอดตลาดได้”
กฎหมายให้อำนาจแก่ผู้ทอดตลาดถอนทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดได้เมื่อผู้ทอดตลาดเห็นว่าราคาซึ่งผู้สู้สูงสุดนั้นยังไม่เพียงพอ
มาตรา ๕๑๔ บัญญัติว่า “ผู้สู้ราคาย่อมพ้นความผูกพันในราคาที่ตนสู้ แต่ขณะเมื่อมีผู้อื่นสู้ราคาสูงขึ้นไป ไม่ว่าการที่ผู้อื่นสู้นั้นจะสมบูรณ์หรือมิสมบูรณ์ประการใด อีกประการหนึ่งเมื่อใดถอนทรัพย์สินรายนั้นจากการทอดตลาด ผู้สู้ราคาก็พ้นความผูกพันแต่ขณะที่ถอนนั้นดุจกัน”
บุคคลผู้เข้าสู้ราคาจะพ้นความผูกพันเมื่อ
(๑) ผู้สู้ราคาถอนคำสู้ราคาของตนก่อนที่จะมีการเคาะไม้ตามมาตรา ๕๐๙
(๒) มีบุคคลอื่นให้ราคาสูงขึ้นไป เช่น ในการขายทอดตลาดครั้งแรกชมพูให้ราคา ๔,๐๐๐บาท เช่นนี้ชมพูยังผูกพันอยู่ เมื่อมีการเคาะไม้ชมพูต้องชำระราคา ๔,๐๐๐ บาท ถ้าก่อนการเคาะไม้ยุ้ย ผู้เยาว์ให้ราคา ๔,๒๐๐ บาท ชมพูจะหมดความผูกพันทันที แม้ว่ายุ้ยจะเป็นผู้เยาว์ก็ตาม
(๓) เมื่อได้มีการถอนทรัพย์สินจากการขายทอดตลาด
มาตรา ๕๑๕ บัญญัติว่า “ผู้สู้ราคาสูงสุดต้องใช้ราคาเป็นเงินสด เมื่อการซื้อขายบริบูรณ์หรือตามเวลาที่กำหนดไว้ในคำโฆษณาบอกขาย”
เมื่อผู้ทอดตลาดเคาะไม้แล้วถือว่าสัญญาซื้อขายในการทอดตลาดสมบูรณ์ ผู้ให้ราคาสูงสุดจึงมีหน้าที่ต้องชำระราคาทันทีหรือจะชำระกันเท่าไรก็ได้ตามที่ประกาศโฆษณาไว้ตั้งแต่ต้น เช่น ชำระครั้งแรก ๕๐,๐๐๐ บาท เงินจำนวนที่เหลือชำระภายใน ๑๕ วัน เป็นต้น
มาตรา ๕๑๖ บัญญัติว่า “ถ้าผู้สู้ราคาสูงสุดละเลยเสียไม่ใช้ราคาไซร้ ท่านให้ผู้ทอดตลาดเอาทรัพย์สินนั้นออกขายอีกซ้ำหนึ่ง ถ้าและได้เงินเป็นจำนวนสุทธิไม่คุ้มราคาและค่าขายทอดตลาดชั้นเดิม ผู้สู้ราคาเดิมคนนั้นต้องรับผิดในส่วนที่ขาด”
ถ้าผู้สู้ราคาสูงสุดไม่ชำระราคากฎหมายให้ทำการขายทอดตลาดใหม่อีกครั้ง ถ้าการขายทอดตลาดครั้งที่ ๒ ได้ไม่คุ้มราคากับการขายทอดตลาดครั้งแรก (ได้น้อยกว่าครั้งแรก) ผู้สู้ราคาคนเดิมนั้นต้องรับผิดในส่วนที่ขาดอยู่นั้น
มาตรา ๕๑๗ บัญญัติว่า “ถ้าเงินรายได้ในการทอดตลาดส่วนหนึ่งส่วนใดค้างชำระอยู่เพราะเหตุผู้ทอดตลาดละเลยไม่บังคับตามบทในมาตรา ๕๑๕ หรือมาตรา ๕๑๖ ไซร้ ท่านว่าผู้ทอดตลาดจะต้องรับผิด”
ผู้ทอดตลาดต้องรับผิด เมื่อมีการขายทอดตลาดแล้วผู้ทอดตลาดไม่เก็บเงินผู้สู้ราคาตามมาตรา ๕๑๕ หรือผู้ทอดตลาดไม่เอาทรัพย์ออกขายทอดตลาดอีกครั้งตามมาตรา ๕๑๖ เป็นผลให้เจ้าของหรือผู้ขายไม่ได้รับเงิน ผู้ทอดตลาดจึงต้องรับผิดชอบ
จากบทบัญญัติมาตรา ๕๐๙ – ๕๑๗ ผู้สู้ราคาสูงสุดและผู้ทอดตลาดมีหน้าที่ดังนี้
มาตรา ๕๐๓ วรรค ๒ บัญญัติว่า “ในการขายตามคำพรรณนา ผู้ขายจำต้องส่งมอบทรัพย์สินให้ตรงคำพรรณนา”
การขายตามคำพรรณนาเป็นการซื้อขายที่ผู้ซื้อตกลงซื้อตามคำพรรณนาของผู้ขาย เนื่องจากผู้ซื้อไม่มีโอกาสเห็นหรือตรวจดูทรัพย์สินที่จะขายนั้น แต่ผู้ซื้อได้ตกลงซื้อโดยเชื่อคำพรรณนาถึงรูปพรรณนาสันฐานและคุณภาพของทรัพย์ซึ่งในบางครั้งผู้ซื้ออาจเห็นทรัพย์ที่ขายนั้นแต่ไม่มีโอกาสตรวจตราถึงคุณภาพได้
ผู้ขายมีหน้าที่ส่งมอบทรัพย์สินให้ตรงตามคำพรรณนา กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ส่งมอบยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อจนกว่าผู้ซื้อจะได้ตรวจดูว่าผู้ขายได้ส่งมอบทรัพย์สินนั้นตรงตามคำพรรณนาและผู้ซื้อได้รับมอบแล้ว
๓. การขายเผื่อชอบ
มาตรา ๕๐๕ บัญญัติว่า “อันว่าผู้ขายเผื่อชอบนั้นคือการซื้อขายกันโดยมีเงื่อนไขว่าให้ผู้ซื้อได้มีโอกาสตรวจดูทรัพย์สินก่อนรับซื้อ”
การขายเผื่อชอบ คือ การซื้อขายโดยมีเงื่อนไขว่าให้ผู้ซื้อได้มีโอกาสตรวจดูทรัพย์สินนั้นก่อนที่จะรับซื้อ ถ้าผู้ซื้อไม่พอใจในทรัพย์สินนั้นการซื้อขายก็ไม่เกิดขึ้น กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อจนกว่าผู้ซื้อจะตกลงซื้อทรัพย์สินนั้น การตกลงของผู้ซื้อนั้นอาจตกลงกันโดยตรงหรือโดยปริยายก็ได้ ปกติการซื้อขายทั่วไปคู่สัญญาตกลงซื้อขายก่อนค่อยรับของ แต่สัญญาขายเผื่อชอบผู้ขายจะส่งมอบให้ก่อนแล้วผู้ซื้อจะตกลงซื้อหรือไม่ก็แล้วแต่ความพอใจ สัญญาขายเผื่อชอบมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมายเมื่อใด กฎหมายได้บัญญัติไว้ในมาตรา ๕๐๘ ซึ่งบัญญัติว่า “เมื่อทรัพย์สินนั้นได้ส่งมอบแก่ผู้ซื้อเพื่อให้ตรวจดูแล้ว การซื้อขายย่อมเป็นอันสมบูรณ์ในกรณีต่อไปนี้คือ
(๑) ถ้าผู้ซื้อมิได้บอกกล่าวว่าไม่ยอมรับซื้อภายในเวลาที่กำหนดได้โดยสัญญาหรือโดยประเพณีหรือโดยคำบอกกล่าว หรือ
(๒) ถ้าผู้ซื้อไม่ส่งทรัพย์สินคืนภายในกำหนดเวลาดังกล่าวมานั้น หรือ
(๓) ถ้าผู้ซื้อใช้ราคาทรัพย์สินนั้นสิ้นเชิงหรือแต่บางส่วน หรือ
(๔) ถ้าผู้ซื้อจำหน่ายทรัพย์สินนั้น หรือทำประการอื่นอย่างใดอันเป็นปริยายว่ารับซื้อของนั้น”
๔. การขายทอดตลาด
ไม่มีคำอธิบายในกฎหมาย หากเป็นที่เข้าใจได้ว่าการขายทอดตลาด หมายถึง การที่ผู้ดำเนินการขายทอดตลาดนำทรัพย์สินออกมาให้สู้ราคากัน ผู้ใดให้ราคาสูงสุดจะเป็นผู้ที่ได้ซื้อทรัพย์สินอันนั้น การขายทอดตลาดจะต้องกระทำโดยเปิดเผยและเปิดโอกาสให้บุคคลทั่วไปเข้าประมูลสู้ราคากันได้ ถึงแม้ว่าจะมีผู้ประมูลเพียงคนเดียวก็ยังเป็นการขายทอดตลาดตามความหมายนี้
บุคคลที่เกี่ยวข้องในการขายทอดตลาดประกอบด้วยบุคคล ๔ ฝ่ายคือ
(๑) ผู้ขาย (เจ้าของทรัพย์)
(๒) ผู้ดำเนินการขายทอดตลาด (ผู้ทอดตลาด)
(๓) ผู้สู้ราคา
(๔) ผู้ซื้อ
การขายทอดตลาดกฎหมายได้บัญญัติไว้ในมาตรา ๕๐๙ ถึง มาตรา ๕๑๗ ดังนี้
มาตรา ๕๐๙ บัญญัติว่า “การขายทอดตลาดย่อมบริบูรณ์เมื่อผู้ทอดตลาดแสดงความตกลงด้วยเคาะไม้ หรือด้วยกิริยาอื่นอย่างใดอย่างหนึ่งตามจารีตประเพณีในการขายทอดตลาด ถ้ายังมิได้แสดงเช่นนั้นอยู่ตราบใด ท่านว่าผู้สู้ราคาจะถอนคำสู้ราคาของตนเสียก็ยังถอนได้”
การขายทอดตลาดมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมายต่อเมื่อผู้ขายทอดตลาดแสดงความตกลงด้วยการเคาะไม้ หรือแสดงกิริยาอย่างใดอย่างหนึ่งตามประเพณีในการขายทอดตลาดและก่อนที่ผู้ขายทอดตลาดจะทำการเคาะไม้ ผู้สู้ราคาถอนคำสู้ราคาของตนได้
มาตรา ๕๑๐ บัญญัติว่า “ผู้ซื้อในการขายทอดตลาดจะต้องทำตามคำโฆษณาบอกขายและตามความข้ออื่นๆ ซึ่งผู้ทอดตลาดได้แถลงก่อนเดิม การสู้ราคาทรัพย์สินเฉพาะรายไป”
ผู้ซื้อต้องทำตามโฆษณาบอกขายตามที่ผู้ทอดตลาดได้กำหนดไว้ในโฆษณา เช่น ตกลงว่าให้ผู้ซื้อต้องวางเงินมัดจำเท่าไร หรือการขนย้ายทรัพย์หรือการรับมอบทรัพย์จะเป็นเมื่อไร เป็นต้น
มาตรา ๕๑๑ บัญญัติว่า “ท่านห้ามมิให้ผู้ขายเข้าสู้ราคาเองหรือใช้ให้ผู้หนึ่งผู้ใด้เข้าสู้ราคาในการทอดตลาดซึ่งตนเป็นผู้อำนวยการเอง”
มาตรา ๕๑๒ บัญญัติว่า “ท่านห้ามมิให้ผู้ขายเข้าสู้ราคาเองหรือใช้ให้ผู้หนึ่งผู้ใดเข้าสู้ราคา เว้นแต่จะได้แถลงไว้โดยเฉพาะในคำโฆษณาบอกการทอดตลาดนั้นว่าผู้ขายถือสิทธิที่จะเข้าสู้ราคาด้วย”
กฎหมายห้ามเจ้าของทรัพย์หรือผู้ขายเข้าสู้ราคา เว้นแต่จะได้บอกไว้แต่แรกว่าตนจะเข้าสู้ราคาด้วย
มาตรา ๕๑๓ บัญญัติว่า “เมื่อใดผู้ทอดตลาดเห็นว่าราคาซึ่งมีผู้สู้สูงสุดนั้นยังไม่เพียงพอผู้ทอดตลาดอาจถอนทรัพย์สินออกจากการทอดตลาดได้”
กฎหมายให้อำนาจแก่ผู้ทอดตลาดถอนทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดได้เมื่อผู้ทอดตลาดเห็นว่าราคาซึ่งผู้สู้สูงสุดนั้นยังไม่เพียงพอ
มาตรา ๕๑๔ บัญญัติว่า “ผู้สู้ราคาย่อมพ้นความผูกพันในราคาที่ตนสู้ แต่ขณะเมื่อมีผู้อื่นสู้ราคาสูงขึ้นไป ไม่ว่าการที่ผู้อื่นสู้นั้นจะสมบูรณ์หรือมิสมบูรณ์ประการใด อีกประการหนึ่งเมื่อใดถอนทรัพย์สินรายนั้นจากการทอดตลาด ผู้สู้ราคาก็พ้นความผูกพันแต่ขณะที่ถอนนั้นดุจกัน”
บุคคลผู้เข้าสู้ราคาจะพ้นความผูกพันเมื่อ
(๑) ผู้สู้ราคาถอนคำสู้ราคาของตนก่อนที่จะมีการเคาะไม้ตามมาตรา ๕๐๙
(๒) มีบุคคลอื่นให้ราคาสูงขึ้นไป เช่น ในการขายทอดตลาดครั้งแรกชมพูให้ราคา ๔,๐๐๐บาท เช่นนี้ชมพูยังผูกพันอยู่ เมื่อมีการเคาะไม้ชมพูต้องชำระราคา ๔,๐๐๐ บาท ถ้าก่อนการเคาะไม้ยุ้ย ผู้เยาว์ให้ราคา ๔,๒๐๐ บาท ชมพูจะหมดความผูกพันทันที แม้ว่ายุ้ยจะเป็นผู้เยาว์ก็ตาม
(๓) เมื่อได้มีการถอนทรัพย์สินจากการขายทอดตลาด
มาตรา ๕๑๕ บัญญัติว่า “ผู้สู้ราคาสูงสุดต้องใช้ราคาเป็นเงินสด เมื่อการซื้อขายบริบูรณ์หรือตามเวลาที่กำหนดไว้ในคำโฆษณาบอกขาย”
เมื่อผู้ทอดตลาดเคาะไม้แล้วถือว่าสัญญาซื้อขายในการทอดตลาดสมบูรณ์ ผู้ให้ราคาสูงสุดจึงมีหน้าที่ต้องชำระราคาทันทีหรือจะชำระกันเท่าไรก็ได้ตามที่ประกาศโฆษณาไว้ตั้งแต่ต้น เช่น ชำระครั้งแรก ๕๐,๐๐๐ บาท เงินจำนวนที่เหลือชำระภายใน ๑๕ วัน เป็นต้น
มาตรา ๕๑๖ บัญญัติว่า “ถ้าผู้สู้ราคาสูงสุดละเลยเสียไม่ใช้ราคาไซร้ ท่านให้ผู้ทอดตลาดเอาทรัพย์สินนั้นออกขายอีกซ้ำหนึ่ง ถ้าและได้เงินเป็นจำนวนสุทธิไม่คุ้มราคาและค่าขายทอดตลาดชั้นเดิม ผู้สู้ราคาเดิมคนนั้นต้องรับผิดในส่วนที่ขาด”
ถ้าผู้สู้ราคาสูงสุดไม่ชำระราคากฎหมายให้ทำการขายทอดตลาดใหม่อีกครั้ง ถ้าการขายทอดตลาดครั้งที่ ๒ ได้ไม่คุ้มราคากับการขายทอดตลาดครั้งแรก (ได้น้อยกว่าครั้งแรก) ผู้สู้ราคาคนเดิมนั้นต้องรับผิดในส่วนที่ขาดอยู่นั้น
มาตรา ๕๑๗ บัญญัติว่า “ถ้าเงินรายได้ในการทอดตลาดส่วนหนึ่งส่วนใดค้างชำระอยู่เพราะเหตุผู้ทอดตลาดละเลยไม่บังคับตามบทในมาตรา ๕๑๕ หรือมาตรา ๕๑๖ ไซร้ ท่านว่าผู้ทอดตลาดจะต้องรับผิด”
ผู้ทอดตลาดต้องรับผิด เมื่อมีการขายทอดตลาดแล้วผู้ทอดตลาดไม่เก็บเงินผู้สู้ราคาตามมาตรา ๕๑๕ หรือผู้ทอดตลาดไม่เอาทรัพย์ออกขายทอดตลาดอีกครั้งตามมาตรา ๕๑๖ เป็นผลให้เจ้าของหรือผู้ขายไม่ได้รับเงิน ผู้ทอดตลาดจึงต้องรับผิดชอบ
จากบทบัญญัติมาตรา ๕๐๙ – ๕๑๗ ผู้สู้ราคาสูงสุดและผู้ทอดตลาดมีหน้าที่ดังนี้
หน้าที่ผู้สู้ราคาสูงสุด
(๑) ต้องชดใช้เงินสดทั้งจำนวนหรือตามจำนวนที่ระบุไว้ในคำโฆษณาที่บอกขายตามมาตรา ๕๑๕
(๒) รับผิดในเงินส่วนที่ขาดกรณีผู้สู้ราคาละเลยไม่ใช้ราคาตามมาตรา ๕๑๖
(๓) รับมอบทรัพย์สินที่ขายทอดตลาดไป
หน้าที่ของผู้ทอดตลาด
(๑) ต้องปฏิบัติตามคำสั่งของผู้ขาย(เจ้าของทรัพย์)
(๒) พยายามทำให้ได้ราคาสูงสุด และให้ชำระเป็นเงินสด
(๓) ต้องเก็บรักษาทรัพย์ที่ขายทอดตลาดด้วยความระมัดระวัง
(๔) ต้องดำเนินการขายทอดตลาดด้วยตัวเอง
(๕) เรียกให้ผู้สู้ราคาเดิมต้องรับผิด
(๑) ต้องชดใช้เงินสดทั้งจำนวนหรือตามจำนวนที่ระบุไว้ในคำโฆษณาที่บอกขายตามมาตรา ๕๑๕
(๒) รับผิดในเงินส่วนที่ขาดกรณีผู้สู้ราคาละเลยไม่ใช้ราคาตามมาตรา ๕๑๖
(๓) รับมอบทรัพย์สินที่ขายทอดตลาดไป
หน้าที่ของผู้ทอดตลาด
(๑) ต้องปฏิบัติตามคำสั่งของผู้ขาย(เจ้าของทรัพย์)
(๒) พยายามทำให้ได้ราคาสูงสุด และให้ชำระเป็นเงินสด
(๓) ต้องเก็บรักษาทรัพย์ที่ขายทอดตลาดด้วยความระมัดระวัง
(๔) ต้องดำเนินการขายทอดตลาดด้วยตัวเอง
(๕) เรียกให้ผู้สู้ราคาเดิมต้องรับผิด
สัญญาขายฝาก
สัญญาขายฝาก คือ สัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่ง เรียกว่า ผู้ขายฝาก โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่า ผู้ซื้อฝาก โดยผู้ขายฝากตกลงจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขายฝากและมีข้อตกลงว่าผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ สัญญาขายฝากมีลักษณะดังนี้
๑. เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
๒. มีข้อตกลงให้ผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้
๓. ทรัพย์สินที่ซื้อขายได้ก็ทำสัญญาขายฝากได้
สัญญาขายฝาก คือ สัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่ง เรียกว่า ผู้ขายฝาก โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่า ผู้ซื้อฝาก โดยผู้ขายฝากตกลงจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขายฝากและมีข้อตกลงว่าผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ สัญญาขายฝากมีลักษณะดังนี้
๑. เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
๒. มีข้อตกลงให้ผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้
๓. ทรัพย์สินที่ซื้อขายได้ก็ทำสัญญาขายฝากได้
แบบของสัญญาฝากขาย
ในการทำสัญญาขายฝากนั้น เนื่องจากสัญญาขายฝากมีลักษณะเป็นสัญญาซื้อขายอย่างหนึ่งดังนั้น ในการทำสัญญาขายฝากจึงต้องนำบทบัญญัติในลักษณะซื้อขายมาใช้บังคับด้วย
ในการทำสัญญาขายฝากนั้น เนื่องจากสัญญาขายฝากมีลักษณะเป็นสัญญาซื้อขายอย่างหนึ่งดังนั้น ในการทำสัญญาขายฝากจึงต้องนำบทบัญญัติในลักษณะซื้อขายมาใช้บังคับด้วย
ระยะเวลาในการใช้สิทธิไถ่คืน
๑. อสังหาริมทรัพย์ ไถ่คืนเกินกว่า ๑๐ ปีไม่ได้
๒. สังหาริมทรัพย์ ไถ่คืนเกินกว่า ๓ ปีไม่ได้
๓. ถ้าคู่กรณีกำหนดระยะเวลาไว้เกิน ๑๐ หรือ ๓ ปี ต้องลดลงเหลือเพียง ๑๐ ปี หรือ ๓ ปี
๑. อสังหาริมทรัพย์ ไถ่คืนเกินกว่า ๑๐ ปีไม่ได้
๒. สังหาริมทรัพย์ ไถ่คืนเกินกว่า ๓ ปีไม่ได้
๓. ถ้าคู่กรณีกำหนดระยะเวลาไว้เกิน ๑๐ หรือ ๓ ปี ต้องลดลงเหลือเพียง ๑๐ ปี หรือ ๓ ปี
บุคคลผู้มีสิทธิไถ่คืนและบุคคลผู้มีหน้าที่รับไถ่คืน
๑.ผู้ซื้อฝากหรือผู้ขายฝาก
๒. ทายาท
๓. บุคคลอื่นตามที่กฎหมายกำหนด เช่น บุคคลในสัญญาขายฝากกำหนดไว้
๑.ผู้ซื้อฝากหรือผู้ขายฝาก
๒. ทายาท
๓. บุคคลอื่นตามที่กฎหมายกำหนด เช่น บุคคลในสัญญาขายฝากกำหนดไว้
